Bu Dükkanlar Neden Boş?
Sıkıntıların sebebi; yatırım ortamının uygunsuzluğundan çok acelecilik, aşırı cesaret ve fizibilite çalışmalarındaki yetersizliktir. Dükkanlar hesapsız kiralamalar neticesinde sık sık boşalıyor. Biz yıllardır yazıyoruz, frene basılsın istiyoruz. Sektör içinde bazı Dernekler ise gaz vermeye devam ediyorlar. Kimin haklı olduğunu da piyasadaki resim söylüyor zaten. Dört yıl önce Levent’teki yapışık AVM’lerden en az birisinin zora gireceğini söylemiştik. Bu gün bunlardan birisinde boş dükkan sayısı 50’ye ulaştı. En iyi iş yaptığını bildiğimiz AVM’lerde bile tam doluluk yakalanamıyor.
İstiklal Caddesindeki boşalmaya terör ve turist sayısının azalmasını sebep gösterip, bu durumun geçici olduğunu söylemek büyük yanılgıdır. O zaman Bağdat Caddesindeki boşalmayı nasıl izah edeceksiniz ?
Sebep; kira-ciro ilişkisindeki kronik bozukluktur. Beyoğlu’nda işler artsa da kiranın çıkmayacağına inanan markalar dükkanları boşaltıyorlar. Kapatanlar arasında; The House Cafe, Paşabahçe, İş Bankası, Vodafone, Finansbank, Pizza Hut, Yapı Kredi, Teknosa, Media Markt, Columbia gibi hesabı iyi yapması beklenen markalar bulunmaktadır. Bağdat Caddesini boşaltanların sayısı daha da fazladır. Aralarında tekstil markalarından restoranlara, bankalardan kafelere kadar her formatta mağaza vardır. İşte onlardan bazıları: Diesel, Bershka, Zara, TEB, Teknosa, Atalar, Benetton, Twist, Gab, Kitchnette, Finansbank, Koton, Brandroom, Hotiç, Stefanel, Kent Optik, Komşu fırın, Mısırlı, Deriden.
Bu güçlü firmalar durumun geçici olduğunu düşünseler bu kararı alırlar mıydı ? Nitekim bu son günlere özel bir durum da değildir. Bu caddede dükkanlar devamlı el değiştirmektedir. Bu mevcut sahneye rağmen, hâlâ şehir dışına taşınacak askeri birliklerin arazilerine AVM ve İş Merkezi yapmayı düşleyenler olduğunu duyuyoruz. Elbette aklın ve mantığın kabul edebileceği bir şey değildir. Bu şehrin yeşil alana ihtiyacı olduğu kadar perakendecilerin de parka ihtiyacı vardır. İnsanlar evlerinden tek amaçla çıkmazlar. Kültür, spor ve alışveriş ihtiyaçları aile içinde bir bütündür. Birisi için Şam’a, diğeri için Bağdat’a gitmezler.
New York’ da Central Park kenarında kalan bütün mağaza, kafe ve restoranlar bu parkın sinerjisinden istifade etmekteler. Londra’da da, Paris’te de öyledir. Spor yapan insanlara spor ayakkabısı, kıyafet, malzeme, bisiklet satarsınız. Yeme içme, eğlence, kitap, müzik ve dinlenme ihtiyacını karşılarsınız.
Bu Dükkanlar Neden Boş?
Kentsel dönüşümden gelen yeni binaların altındaki dükkanların da % 80’i boş duruyor. Matematikle arası iyi olmayan kiracılar artık yaşayarak can yakan gerçeği gördüler. Örneğin büyük zincirlerden birisi son üç yılda 100 yeni mağaza açarken, 130 şubesini kapattığını açıkladı. Böyle ticaret olur mu ? İyi bütçe yapmasını bilmiyoruz, çünkü iyi tahmin yapamıyoruz. Gönlümüzden geçeni, rüyamıza gireni gerçekçi öngörü gibi iş planlarımıza alıyoruz. Sonra da büyük sapmalar yaşıyoruz. Felaket tellalı değilim. Bundan sonra hayat mülk sahibi için de, kiracı için de daha zor geçecektir. Çözüm ne ? Her boş araziye AVM sevdasından vazgeçilmeli, her binanın altına dükkan yapılmamalı, her boş dükkana balıklama atlanmamalıdır.
Sektörü yanlış yönlendirenlere gelince; markalara danışmanlık yapan bir profesyonel açıklıyor, “terör olayları AVM satışlarını düşürdü” diye. Peki sormazlar mı; ‘AVM’den kaçanlar cadde mağazalarına yönelmezler mi, onlar neden sıkıntıda ?’ diye. İnsanlar evlerinden hiç mi çıkmıyorlar, yemeyi içmeyi mi kestiler ? Devam ediyor; “Outlet modası geçti” diye. O zaman da sormazlar mı; “Amerika’da, Avrupa’da neden geçmiyor ?” diye. Sebep gayet açıktır. Kılavuzlar yanlıştır. Hatalı yatırım yaptırıyorlar, yüksek kira ödetiyorlar, outlet konseptini sulandırıyorlar. Türk tüketicisi, outlet mağazaya ikinci, üçüncü kalite özel üretim yapıldığını görüyor. Sezon malının normal şubedeki fiyata satıldığına şahit oluyor. Ve o formatı terk ediyor. Bu kadar basit !
Yeni yeni duyuyoruz ki; dövizli kiralardan vazgeçiliyormuş. Buna da “günaydın” diyoruz. Zira en az on senedir bunun yanlış uygulama olduğunu yazıyoruz.
Ercüment TUNÇALP
Yayınlanma Tarihi: 24 Ekim 2016
